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スタッフブログ

2022年01月17日
【賃貸経営ブログ】　　そもそも賃貸経営・管理って何だろう？？②
こんにちは♪ 今回は前回の予告通り、3つの賃貸管理の種類に関してお話したいと思います。『賃貸管理の種類』・自主管理多岐にわたる賃貸の管理業務を賃貸物件のオーナーが自身で行う管理方法です。前回の記事でもお話しましたが、賃貸経営に伴う管理業務は多岐にわたり量も多くスピードも求められます。オーナー様が住んでいる賃貸物件などで多い管理方法で、管理手数料がかからないメリットはありますが、オーナーの負担がとても大きいハイリスクな管理方法といえます。最近だと、家賃回収の業務・入居者からの緊急対応等の業務などを、一業務だけ委託することができるサービスも出てきており、そういったサービスを利用すれば自主管理の負担を軽減できると思われます。・一般的な管理委託不動産会社に賃貸物件の管理業務を委託する管理方法です。「一般的な」と記載してますが、管理業務の委託には様々な形があり、主に賃貸の管理業務で発生する業務内容全般を委託することをさしています。自主管理に関して説明した、部分的な業務委託をするケースもあるので、線引きが難しい場合もありますが、不動産会社に物件管理の委託契約を行った管理方法です。管理手数料がかかりますが、管理業務のほとんどを不動産会社へ委託できるのでオーナーの負担も大幅に軽減できます。・サブリース契約サブリース契約は不動産管理会社が賃貸物件のオーナーから管理物件を丸ごと借り上げ、不動産会社が入居者に転貸する方法です。サブリースの一番のメリットは安定した賃貸収入が見込めるということです。サブリース契約の内容によって、入る家賃収入の変動はありますが、入居率に悩むことなく一定以上の家賃収入が見込めます。管理業務の中でオーナーの判断することなども少なく、一番オーナーの負担が少ないと言えますが、見えずらいデメリットが多く潜んでいる管理方法でもあります。管理会社に管理業務を丸投げできるサブリースですが、丸投げできるからこそ契約内容の理解や、デメリットをしっかりと理解できる知識も必要になる管理方法です。上記で説明した「一般的な管理委託」が、賃貸物件の管理では多い状況です。様々な物件がある中で、自身の賃貸物件にあった管理方法を見つけることが理想の賃貸経営を実現する第一歩となりますので、今一度自身の管理方法を見直してみてはいかがでしょうか？
2022年01月10日
【賃貸経営ブログ】そもそも賃貸経営・管理って何だろう？？
こんにちは♪ 新型コロナウイルスの感染者数も急激に増え、また予断を許さない状況となりつつあります。まん延防止等重点措置の再度適用される都道府県も出てきて今後の動きが気になる今日のこの頃です。。。。。さて、今回は賃貸の経営・管理ってそもそも何だろう？というところに焦点を当ててお話させていただきます。『賃貸とは？？』まず、一般的に賃貸といえば、多くの人がアパート・マンションのような集合住宅を貸したり借りたりするイメージだと思います。集合住宅以外にも、戸建て住宅やビル店舗・駐車場いいたるまでの不動産全般の貸し借りの全てが「賃貸」の範囲となってきます。『賃貸の管理とは？？』では次に、賃貸の管理に関してのお話させていただきます。上記でお話した不動産全般の貸し借りを行い、契約を履行していく中で様々な手続きが必要になります。貸し出す前に募集をしていく必要がありますし、借り手が見つかれば契約の手続きを行い、物件の引渡し、契約期間中の修繕やトラブルの対応、契約終了後には原状回復の対応などなど、たくさんやらないといけないことがあります。それらをまとめて『賃貸の管理』と定義づけられます。『賃貸の管理の種類』賃貸の管理方法にはいくつか種類があります。一つが自主管理です。賃貸オーナーがすべての管理業務を自分で行う管理形態です。管理費用などは抑えられますが、自分ですべての管理業務を行う必要があるため負担がとても大きく、高度な知識が求められます。国土交通省の調査だと賃貸オーナーの2割が自主管理しているをしているそうです。二つ目が一般的な管理委託です。賃貸の管理業務を不動産会社に委託し、管理業務を行ってもらいます。管理業務の一部もしくは全部を委託しますのでオーナーの負担も軽減されます。 3つ目がサブリースです。不動産会社が賃貸物件のオーナーから物件を丸ごと借り上げ、それを入居者に貸し出す仕組みです。空室の有無に関わらず、オーナー様はサブリース契約期間中は安定的な家賃収入が得られます。いかがでしたか？ひとえに賃貸の経営・管理といっても種類や方法は多岐にわたります。今回は簡単にお話させていただきましたので、次回は3つの管理方法に関してもう少し掘り下げてお話させていただきます。
2021年12月27日
【賃貸経営ブログ】　‼祝‼　入居率98％
　　　　　　　全国的に大きな寒波が訪れ沖縄も一気に冬めいてきましたね。そんな中、弊社タマキホームではうれしいお知らせがやってきました♪ 　　　　　　　　　　 ‼祝‼　入居率98％認定証　賞状のタイトル通りで、タマキホームで管理している賃貸物件の入居率が98％以上であることが認められ、それを評価して頂いたものになります‼ 株式会社　船井総合研究所様が年に一度選定されており、今回は管理戸数3,000戸未満の部門で全国の不動産会社で4社しか頂けなかった賞になります。実際のところ、入居率98％を維持するのは中々難しいんです。。。。。。不動産会社によって管理戸数も違うので、多くなればなるだけ入居率を上げるというのは困難になります。管理している物件の地域差もありますし、それに合わせて募集方法なども切り替えたり、様々な方法で募集活動を行っていく必要もあります。空室の募集だけではなく、既存入居者様方のご要望もスピーディに対応していかなければなりません。今後も試行錯誤を重ね、入居率98％の維持と管理サービスのさらなる向上を目指して、タマキホーム管理部門は全力で駆け上がっていきます‼‼ タマキホームの高入居率の背景や、管理サービスが気になる賃貸オーナー様からのご連絡もお待ちしております♪
2021年12月17日
【賃貸経営ブログ】　空室に悩むオーナー様必見！沖縄県　住宅セーフティネット制度とは
新型コロナウイルスの影響もいまだ続いている状況で、空室で悩んでいる賃貸オーナー様は多くいらっしゃるかと思います。今回はそう言った空室問題解消につながる制度に関してのご紹介です。住宅セーフティネット制度とは　民間の空き家・空き室を有効活用して、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度を創設するなど、住宅セーフティネット機能の強化を図るため、「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の一部を改正する法律」が平成29年10月25日に施行され、新たな住宅セーフティネット制度が創設されました。新たな住宅セーフティネット制度は、「住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度」「登録住宅の改修や入居者への経済的支援」「住宅確保要配慮者のマッチング・居住支援」の３つの柱から成り立っています。(沖縄県公式ホームページより引用) セーフティネット制度　3つの柱１つ目の柱．住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度（１）住宅確保要配慮者とは住宅の確保に特に配慮を要する方々のことであり、以下の者が住宅確保要配慮者になります。法律、省令で定める者　　　　・低額所得者　・被災者（発災後３年以内）　・高齢者　　　　・障害者　・子どもを養育している者　・外国人　　　　・中国残留邦人　・児童虐待を受けた者　・ハンセン病療養所入所者　　　　・DV被害者　・北朝鮮拉致被害者　・犯罪被害者　　　　・生活困窮者　・更生保護対象者　・東日本大震災による被災者「沖縄県賃貸住宅供給促進計画」において定める者　　　　・児童養護施設退所者　・戦傷病者　　・原子爆弾被爆者　　　　・海外からの引揚者　　　・身元引受人がいない世帯　　・ホームレス２つ目の柱．登録住宅の改修や入居者への経済的支援（１）登録住宅の改修への補助　登録住宅の一定の改修工事について、改修費に対する補助制度があります。いくつかの条件はありますが、うまく活用してお得に補助をうけたいですね。補助制度の詳細につきましては以下の募集HPからご確認ください。　・住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業HP（外部サイトへリンク）（２）沖縄振興開発金融公庫による改修費への融資　登録住宅の改修に要する費用について、沖縄振興開発金融公庫から融資を受けることが可能です。※各種条件等ございます。 (３)住宅金融支援機構の家賃債務保証保険　登録住宅に入居する要配慮者の家賃債務を保証される場合に、住宅金融支援機構の保証の保険を利用できます。 ※保険の利用については、国の家賃債務保証業者登録制度への登録または沖縄県知事による住宅確保要配慮者居住支援法人の指定が必要です。詳細については下記ページをご覧ください。・住宅金融支援機構の家賃債務保証保険の案内ページ（外部サイトへリンク）３つ目の柱．住宅確保要配慮者のマッチング・居住支援（１）居住支援法人の指定　居住支援法人制度は、各地域において、登録住宅に入居する住宅確保要配慮者の家賃債務保証、住宅相談など賃貸住宅への円滑な入居に係る情報提供、相談業務等を行うＮＰＯ法人、社会福祉法人など、地域で居住支援の中核的な役割を担う法人を都道府県が指定する制度です。　居住支援法人は、住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅等への入居支援や入居後の居住の安定に係る活動費に対して、一定の要件のもと国からの補助を受けることが可能です。住宅確保要配慮者居住支援法人の指定申請について以上のように、賃貸物件に関しての制度を各自治体によって定めているケースがあります。空室以外のお悩みも、様々な制度を活用することで解消できるかもしれません。賃貸の経営は幅広く奥が深いものです。様々な情報にアンテナを張り巡らして、賃貸経営の中で出てくる問題を的確に解消できるようにしていきましょう。
2021年08月23日
既存住宅売買瑕疵保険を活用しましょう
既存住宅売買瑕疵保険は消費者保護が目的の制度です。特に戸建て住宅の場合は重要な制度なので、積極的に活用しましょう。 ※中古住宅の購入は新築と違い難しい面が多いです。だからこそ、各種制度に精通した“不動産仲介会社選び”が最も重要です。中古住宅の取引に瑕疵保険が欠かせない理由検査機関による現況検査中古住宅の取引に不安が伴うのは、建物の性能に関する情報提供がなされないためです。既存住宅売買瑕疵保険を利用するためには建築士による現況検査を行い、各瑕疵保険法人が定める検査基準をクリアする必要があります。つまり、瑕疵保険が利用できる物件は一定の基準をクリアした安全な住宅と言えます。最大5年1000万円の保証既存住宅売買瑕疵保険は、構造躯体と雨水の浸入などに対する最大5年間、1000万円の保険制度です。（給排水管や電気配線・ガス管は保険法人によって取り扱いが異なります）万が一雨漏れなどの保険事故が発生しても、補修費用を保険金で補うことができるので中古住宅でも安心して購入することができます。事業者が倒産しても買主様が保険法人へ直接請求ができます瑕疵保険は売主である宅建業者もしくは個人間売買の場合は検査会社が手続きする保険制度です。一般的な賠償責任保険と異なり、万が一保険事故が発生した場合で、その事業者が倒産などで補修責任を履行できない場合だとしても、買主様が保険法人へ保険金を直接請求できる仕組みです。既存住宅売買瑕疵保険の概要保険対象部分・構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分・給排水管路※・給排水設備・電気設備※※保険法人によって取り扱いが異なります保険期間個人間売買：1年もしくは5年宅建業者販売：2年もしくは5年保険金額最大1000万円※免責など諸条件は保険法人によって取り扱いが異なります保険金を支払う場合・基本耐力性能を満たさない場合（建築基準法レベルの構造耐力性能を満たさない場合）・雨漏りなど防水性能を満たさない場合・(設置工事の瑕疵による)水漏れ、逆勾配※・(設置工事の瑕疵による)設備の機能停止※※保険法人によって取り扱いが異なります既存住宅売買瑕疵保険の種類既存住宅売買瑕疵保険は売主が宅建事業者か個人なのかによって商品が異なります。また、保険法人にもよりますが、改修工事が必要だと判定された場合、所有権移転後の改修工事でも保険に加入できる特約が利用できる場合があります。売主が個人の場合保険商品：既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ）保険申込者：検査会社（建築士事務所）現況検査：検査会社所属の建築士および瑕疵保険法人に登録された検査員※検査会社所属の建築士が既存住宅状況調査技術者の場合は、瑕疵保険法人の検査員検査が書類審査に省略されます。＜ポイント＞・所有権移転までに瑕疵保険検査基準に合格する必要があります。・所有権移転後でないと改修工事が実施できない場合は引渡し後リフォーム特約付きの保険手続きを行います。・住宅ローン減税の築後年数要件を緩和するには、所有権移転までに発行された付保証明書が必要です。・検査申込から付保証明書発行まで1か月以上かかる場合があります。売主が個人で所有権移転後に改修工事やリフォーム工事を実施する場合保険商品：既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買・引渡し後リフォーム特約）保険申込者：検査会社（建築士事務所）現況検査：検査会社所属の建築士および瑕疵保険法人に登録された検査員※検査会社所属の建築士が既存住宅状況調査技術者の場合は、瑕疵保険法人の検査員検査が書類審査に省略されます。＜ポイント＞・保険法人によっては引渡し後リフォーム特約に対応できない法人があります。事前に検査会社へ確認してください。・検査不適合（劣化などがある）で、所有権移転後の改修工事となる場合は引渡し後リフォーム特約が必要です。この場合の付保証明書は住宅ローン減税の築後年数要件の緩和には利用できません。・検査合格でも所有権移転後にリフォーム工事を行う場合は引渡し後リフォーム特約が必要です。所有権移転までに検査合格の場合は、住宅ローン減税の築後年数要件の緩和に付保証明書が有効です。検査申込から付保証明書発行まで1か月以上かかる場合がありますのでスケジュールの確認が必要です。・リフォーム業者は検査会社が承認する事業者でなければなりません。※保険法人によっては検査会社とリフォーム業者が同一でないといけない法人もあります。売主が宅建業者の場合保険商品：既存住宅売買瑕疵保険（売主宅建事業者タイプ）保険申込者：売主である宅建事業者現況検査：瑕疵保険法人に登録された検査員＜ポイント＞・売主が宅建業者の場合は、売主の手続きでないと瑕疵保険に加入できません。・保険申し込み後の検査で不適合（劣化などがある）だった場合、所有権移転までに改修工事を実施して再検査に合格しないと瑕疵保険に加入できません。売主宅建業者のタイプは引渡し後リフォーム特約がありません。手続きには一定の時間が必要です瑕疵保険は火災保険などと違って申し込みをすれば加入できるわけではなく、検査基準に合格する必要があります。所有権移転までに行わなければならない手続きもあり、不動産売買契約後の手続きでは間に合わない可能性があります。木造戸建て住宅を取引する場合は、不動産売買契約前のインスペクションを推奨します。もし不動産売買契約前のインスペクションが難しい場合でも契約前に検査会社へ相談し、手続きに係るスケジュールを確認することが大切です。住宅ローン減税が目的の場合は要注意既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書があれば住宅ローン減税の築後年数要件を緩和できますが、加入する瑕疵保険のタイプによっては住宅ローン減税には利用できない場合がありますので、注意が必要です。築後年数要件を緩和できる場合・検査基準に合格し、所有権移転までに付保証明書が発行される場合・引渡し後にリフォームを実施するので引渡し後リフォーム特約付きだが、所有権移転までに検査基準に合格し付保証明書が発行される場合以上、既存住宅売買瑕疵保険の詳細について記載しましたが、非常にややこしいことがご理解いただけると思います。冒頭で申し上げた通り、大切なのは制度に精通した仲介会社との出会いです。手続きが面倒だからと言って「やっても意味ないですよ」「やらない方がいいですよ」というような事業者とのお付き合いは遠慮してよいと思います。瑕疵保険に限らず、住宅購入者のために用意されている制度をすべて把握して手配するのは困難です。消費者が安心して取引を行うために存在するのが「宅建士」です。仲介会社選びが最も重要だということをご理解ください。
2021年08月13日
不動産は、感情で決めて、理性で納得させる傾向が強い
マイホーム購入プロセスでは、「こういう家に住みたい」という感情と「価格や支払いをこれ以下にしたい」という合理性では、感情の方に優位性があり、感情が「主」で合理性が「従」の関係になりやすいのです。それはお金の事（合理性）を第一に考える世帯主と、住みたいかどうか（感情）を第一に考える家族との関係でもあります。昨今では、ご主人が事前に自らの希望をある程度折り曲げ、家族全員の合意形成が取りやすいように意見をまとめているケースが多いようです。（例えば）A様「うちには２歳の子供がいますが、妻がその子の成長を考えると、大通りから離れている環境が良いこのマンションが一番いいというので、自分の希望する条件には固執しないことにしました。家にいる時間が長い妻の希望を考えると、多少の増額と通勤距離が延びるのは致し方ないかなと思いました。」「希望の条件で、他に似たようなマンションはなかったのですか？」 A様「ありました。実は、私はそこが一番気に入っていました。ただ、妻が最も気に入ったのがこの家でしたので諦めました。個人的な意見ですが、家選びは妻がそこに住みたいという気持ちが一番大事だと思いますので、価格や、駅までの距離は頑張れる範囲であれば努力しようと思うことにしました。」このように、奥さんや家族の気持ちを忖度して物件を選択する方が多いのです。この見方は家を購入する際の男性の心理に即していると思います。また、お金や駅への距離など、数字で表される合理性は、最終的には住みたいという感情には勝つことが出来ないようです。あなたのご家族はどうでしょうか・・・。私は、両方大切だと思います。ある程度の合理性を考慮して家は購入すべきですが、住みたくないところに住んでも家族としては快適性もなく、ストレスが溜まってしまっては購入する意味がありません。マイホーム購入は、あなたの家族の感情が動いた物件でないと中々購入に踏み切れないと思います。ですから、「ピン」と住みたい物件に出逢った時には、少し冷静に考えてみて「合理性」も併せてご検討してもらえたらと思います。
2021年08月05日
★公簿売買と実測売買の違い
土地の売買における売買対象面積は、売買代金を決定する上で、重要な意味を持ちます。「公簿売買」による場合と「実測売買」による場合、それぞれの違いについて理解しましょう。土地の売買における売買対象面積は、売買価格等に重大な影響を及ぼします。売買契約の目的物の特定は、「全部事項証明」の記載に従って行いますが、「全部事項証明書」に記載されている面積（公簿面積）と実際の面積とが異なる場合に、食い違う面積分について代金に精算せずに代金に影響させないことにするのか、それとも反映させて精算をすることにするのか２つの方法があります。これがいわゆる、「公簿売買（登記簿売買）」と「実測売買」です。「公簿売買（登記簿売買）」で契約をすると、契約締結後にもし土地の実測が行われて公簿面積よりも実際の面積が少ないことが分かっても、買主は代金の減額請求できず、面積が多いことが分かっても売主は代金の増額を請求出来ません。このような公簿売買は、一般には、山林、原野、田、畑等、面積が広大な割に単価が低くて測量することが現実的でないような取引の場合に使われることが多いとされていましたが、昨今の宅地の取引でも公簿売買の取引が増えています。実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、それを回避するべく、契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多いです。既に実測済みであって公簿面積と実測面積が一致していることが明らかな場合にも、この状況で支障はありません。これに対し、「実測売買」は契約締結時に実測が分からない場合において、売主に引渡しまでに測量を行って決済時に買主に測量図を交付するよう義務付け、公簿面積と実測面積が異なることが分かれば精算をする方法によるものです。実測売買では、売買契約時には、単位面積当たりの代金を確定して、とりあえず登記簿上の地積で売買金額（概算）を決めておいて残代金の決済までに行われる実測面積に基づいて、売買代金を確定し、精算します。実測売買の場合、どういう基準で精算するか契約書に明確に決められているので、その辺りはきちんと確認をしておきましょう。 ※土地代金の精算の単価は、坪単位とすると3.30578という小数点以下の清算が問題となるため、１㎡単位の単価を決めて精算することがほとんどです。初めて不動産の取引をする買主様にとって、なんらかこの違いの意味よく理解しないままで契約してしまい、後になって「面積が違う」とトラブルになる事がありますので、必要最低限の知識は身に付けておきましょう。
2021年07月29日
賃借権と地上権の違い
物件購入前の重要事項説明を受ける際に、注意すべきチェックポイント解説になります。今回は借地についてです。借地の種類についても注意しましょう土地の権利が「借地」になっている場合には、その借地の内容が何か、という点にも注意が必要です。借地の中には、大きく分けて「賃借権」と「地上権」という権利の2種類があります。どちらも地代を払って土地を利用できる権利ですが、大きな違いがあるので注意が必要です。一般的な借地「賃借権」とはまず一般的な借地といえば「賃借権」になります。こちらは文字通り、賃料を払って土地を借りる権利です。土地の利用権が賃借権の場合には、土地の登記簿に賃借権が登記されていることはまれです。権利の内容について確認する場合には、地主との土地賃貸借契約書を見せてもらい、地代がいくらなのか、いつまで借りられるのか、どこまで使ってよいのかなどの条件を確認するようにしましょう。より強力な権利である「地上権」同じ土地利用権でありながら、より強力な権利になるのが「地上権」です。こちらも賃借権と同じように地代を払って土地を利用しますが、一番の大きな違いは、地上権を自由に処分できてしまう、という点です。賃借権の場合には、借地権付きの建物を売却しようと思った場合には地主の承諾が必要です。この場合には、地主に「承諾料」を支払うことが一般的です。また、そもそも承諾をもらえないこともあります。一方で地上権の場合には、地主の承諾なく勝手に借地権付き建物を売却することが可能です。法的には、賃借権は「債権」という種類に分類され、地上権は「物権」という種類に分類されます。法的により強力な権利として区分けされているのです。借地の種類によって住宅ローンも変わるこのように、借地の種類はおおきな違いがありますので、住宅ローンの借り方や、銀行での取扱いが異なる場合があります。販売チラシに土地の権利が「借地」となっていた場合には、注意が必要です。気になる物件を見つけたら、まずは信頼できる不動産に相談し、そもそも買ってよい物件条件なのか、住宅ローンは使用できるのかなど、確認をしていただくことが必要だと思います。ぜひお気軽にご相談ください。
2021年07月23日
抵当権と根抵当権の違い
お住まい購入の売買契約の前には、そのお住まいについての重要事項説明があります。その際には、不動産の権利状態についても説明がありますが、チェックすべきポイントを解説します。土地の権利は「所有権」か「借地」か第一の確認ポイントは、土地の権利についてです。土地の権利が「所有権」になっていれば、まずは安心です。もし土地の権利が「賃借権」や「地上権」という借地になっている場合には注意が必要です。どちらも購入後、「地代」を払わなければいけないことは共通ですが、土地が「賃借権」だった場合には、そのままでは土地の権利を購入することができません。購入には地主さんの「承諾」が必要になります。そしてこの承諾には「承諾料」が発生することが一般的です。また、土地の権利が「借地権」や「地上権」の場合には、借地の「期間」が設定されています。権利がいつまで続くのか、期間が切れた後の更新はどうなるのか、しっかりと確認が必要になります。土地の権利を妨げる抵当権や地役権つぎに、土地について第三者の登記があるかないかの確認が必要です。例えば、銀行などの「抵当権」や、送電線などの「地役権」です。抵当権が残ってしまっている場合には、せっかく土地を購入した後でも、銀行の抵当権が実行され、競売になってしまう可能性があります。そうなると、そのまま住み続けることはできません。一般的には、取引が完結するときまでに、きちんと抵当権を解除したうえで引渡してもらうことになりますので、その文言が契約書にあるか、確認しましょう。そしてもう一つが「地役権」の存在です。地役権とは、「送電線を通すので、高い建物が建築できません」とか「地下鉄を通すので、地下までは掘削できません」といった、土地の利用を制限されてしまう他人の権利になります。中には「通路として使うから物を置かないで」といった種類の地役権もあります。せっかく購入した土地が、思い通りに利用できない、といったこともありますので、こうした地役権が付いていないかも確認しましょう。頼れる専門家に目利きを依頼しましょうただ、こうした種々の権利について、全て把握する必要はありません。まずは、重要事項説明で話される内容は大切なことが多い、という認識だけを持ち、買主のためにきちんと説明義務を果たしてくれる信頼できるエージェントから説明を受けることが重要です。周辺の環境はすみやすいのか、間取りは機能的なのか、快適な生活が想像できるか、といった視点でワクワクしながらお住まい探しをしていただき、複雑な事や、不安要素はないのか、などのことは信頼できる専門家に依頼する、という方法で進めていけばベストかと思います。ぜひ二人三脚でサポートしてくれるエージェントを見つけましょう。
2021年07月15日
2021年度税制改正大綱による住宅ローン減税等について
2020年12月、自民党がまとめた2021年度税制改正大綱によると、一括贈与の非課税制度の適用要件を厳しくするほか住宅ローン控除特例で所得要件を新たに設ける内容が盛り込まれていました。一方、コロナ禍を踏まえて固定資産税や子育て関連などでは家計に配慮した措置が盛り込まれており、税制改正が家計に与える影響をまとめてみました。 ■新型コロナウイルスの影響は、税制改正の延長にも影響が出ている？！税制改正の内容を見てみると同制度は子や孫に教育や結婚・子育てなどの資金援助をした場合、贈与税が非課税となり、今回の税制改正では制度の改廃が大きな焦点の一つとなっています。期限を延長したうえで富裕層の相続税対策や不適切な利用を抑える措置を導入することが決まりました。教育資金の一括贈与の非課税制度は2013年に始まり、29歳以下の子や孫を対象に1人当たり1500万円まで非課税で贈与できます。学校の授業料や学習塾の費用などに充てるのが条件となっています。結婚・子育て資金は2015年にスタートし、20歳以上49歳以下の子や孫の挙式、出産費用などとして1人当たり1000万円まで非課税で贈与できるといったものもあります。不動産購入前に、結婚・出産を予定されている方は、このような制度がある事もプラスの情報だと思います。ともに非課税で贈与できる期限が2021年3月末の予定でしたが、2023年3月末まで2年間延長することとなっています。新型コロナの影響を受けている方の多くは、若い世代や単身家族などであり、今回の延長は若い世代の教育、子育てにかかる負担を軽減することに重きを置かれているようです。例えば教育資金では祖父母など贈与者が死亡する前の贈与の使い残し分を相続財産に加算し、23歳以上や学校などへ通っていない子や孫への贈与が対象となっています。現在は死亡する3年前からの贈与の残額を加算するにとどまるため、富裕層は財産の減額がしにくくなるようです。さらに孫への教育資金で贈与者が死亡したとき使い残しがあれば、孫が相続などで資産を取得したとみなし、孫にかかる相続税を2割加算するといった内容も盛り込まれているようです。現在はこうしたケースで税金を加算しないので、孫を使った財産減らしにも一定の抑制効果が見込めるようです。結婚・子育て資金でも同じ仕組みを設け、いずれも2021年4月から制度を使い始める場合に適用する予定です。 ■なぜ、富裕層に対する非課税制度の見直しがされているのか？！こうした対策に踏み切る背景には、富裕層の非課税制度が始まった当初から多くの子や孫を使って自分名義の財産を減らし、相続税を節約していることが挙げられます。特に財産が多い人ほどこうした動きが目立ち、財務省主税局が教育資金贈与の金額を調べたところ、1人の子または孫への贈与額の平均が806万円だったのに対し、7人以上の合計額は平均6179万円に達したという調査結果も出ているようです。 ■2021年度税制改正大綱による住宅ローン減税について富裕層を意識した対策は贈与以外でも盛り込まれました。例えば住宅ローン控除であり、ローンで住宅を取得したり、改築したりした場合に年末の借入残高の1%を所得税額から差し引く仕組みで原則10年間控除を受けられるが、今年末までに入居する場合は特例で13年間控除できます。この特例期間を2022年末までの入居に2年間延長し、住宅の面積要件を現行の50平方メートル以上から40平方メートル以上に緩和する事が発表されました。しかし、40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅は、所得要件を1000万円以下と50平方メートル以上の場合の3000万円以下より厳しくする内容となっています。富裕層が住宅ローン控除で居住用として物件を購入し、投資用に転用する不適切な利用が考えられる事が懸念されているようです。 ■コロナ禍にテレワークが普及し、賃貸より購入をした方が良い？！住宅ローン控除特例の面積要件を緩和したのは、夫婦のみや単身世帯の利用も促す狙いもあるようです。これまでは夫婦と子どもなどの入居を想定してきたが、小規模の物件でも利用しやすくなります。不動産関連では固定資産税が上がる予定の土地の税額を今年度と同額に据え置く事が決定しています。固定資産税の評価額は3年ごとに見直し、来年度が評価替えの年にあたりますが、土地は2020年1月1日時点の時価がベースになるため、地価の上昇傾向が反映される見込みでしたが、コロナによる景気後退や生活難に配慮し、据え置きが決まりました。 2021年はコロナ禍でのスタートとなりますので、住宅購入をどうされるか迷われている方も多いかと思います。ぜひ、本年の住宅購入の参考にお役立てください。
2021年07月08日
住宅ローン｜銀行、保証会社、不動産業者の関係
ハイサイ！沖縄生まれ沖縄育ち、タマキホーム株式会社の古堅(フルゲン)です！今週も古堅が、皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願って、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。今週も最後までお付き合いください。今週は銀行、保証会社、不動産業者の関係についてです。銀行ローンの折衝というのは、微妙で複雑な関係の中で行われます。直接的には借り手であるあなたと貸し手である銀行との交渉ですが、その間に不動産会社の担当者が介在しています。そして、あなたの個人信用情報を見て、「貸せる・貸せない」を判断するのは、銀行が依頼した保証会社等です。この中で、あなたにとって一番の味方になってくれるのはもちろん、不動産会社の担当者です。何とか有利な融資を受けられるように、いろいろと動いてくれる存在です。しかし、銀行の担当者も、決して「敵」ではありません。住宅ローンは銀行にとってもちろん商売ですから、基本的に「お客様」としてあなたを扱ってくれます。もし成立すれば、銀行担当者の成績にもなります。したがって「どうぞウチで借りてください」という立場です。しかし、それで完結しないのが住宅ローンです。もしもあなたに貸したお金が不良債権になってしまったら銀行としては一大事です。銀行は別会社の保証会社もしくは、行内の審査部といった部署に、あなたの個人信用情報を探らせるわけです。保証会社は、あなたの悪い情報を見逃して不良債権を作ってしまうと、自分たちの会社の損失になります。そこであなたの個人信用情報の悪い情報を絶対に見逃さない、ということが仕事になります。つまり、保証会社の担当者というのは、あなたにとってはっきりした「敵」になるわけです（※「より厳しく審査をする機関」という意味として捉えてください）。ここで一線が引かれます。借り手になるあなたは、保証会社等の担当者と折衝することはありませんし、会いもしません。保証会社等の担当者が連絡を取るのは、銀行の担当者だけです。保証会社等はあなたの個信情報を調査し、それをもとに融資の是非を判断し、その結果を銀行に伝えます。それが不動産業者を通してあなたに伝えられるわけです。この関係の中で、貸付額や金利などの折衝が進んでいきます。銀行の担当者にとってもあなたは「お客様」で出来るだけ業者（つまりあなたの意）に沿った方向でローンを組みたいと、銀行の担当者も考えてくれます。しかし、一方で、銀行の担当者は保証会社の言うことに従わなければなりません。審査に関しては、保証会社等が絶対的な力をもっています。したがって、この「銀行担当者と保証会社の担当者」のやり取りが最も重要になってくるわけです。よって「あなた・不動産会社」と「銀行・保証会社」との間にも微妙な線が引かれることになるわけです。この非常に微妙な関係を、よく把握しておかなければいけません。つまり銀行の担当者は、基本的には、こちらの立場で考えてくれていますが、完全な「味方」ではないのです。つまり、あなたの一番の味方になってくれるのは不動産会社なのです。そのためなんでも本音で話されることをお勧めします。但し、ネットバンク系の住宅ローンは、不動産会社が間に入れないことがほとんどですので、直接自分で金融機関とやり取りする必要があります。住宅ローンの審査では、この辺りも踏まえておくとよいでしょう！
2021年07月01日
住宅購入と生涯の資金計画
ハイサイ！沖縄生まれ沖縄育ち、タマキホーム株式会社の古堅(フルゲン)です！今週も古堅(フルゲン)が、皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願って、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。今週も最後までお付き合いください。住宅購入は「人生最大の買い物」と言われるだけあり、非常に高額の資金が必要となります。そのため、収入や生活水準に見合った資金計画を立てることが重要ですが、今後のファイナンシャルプランを見直す良い機会でもあります。今回は住宅ローン以外に必要となる教育費、メンテンナンス費、老後資金についてご紹介いたします。 ◆住宅購入時に今後の教育費や老後資金を把握する住宅購入時に「本当に家を買っても大丈夫なのか？」と悩まれるがいらっしゃいます。多くの場合、資金計画が不明瞭なことが原因です。住宅購入の資金計画はもちろんですが、住宅以外の出費も含めて長期の資金計画を明確しておくことが大切です。単純に返済比率（年収に対するローン返済額の割合）のみで物件購入金額を決めてはいけません。仮に毎月の返済額が現状の収入とバランスしていたとしても、住居費以外の出費が家計を圧迫してしまうことも考えられます。幼稚園から高等学校で必要な費用の目安は右記の通りですが、子育て世帯であれば教育費の準備も忘れてはいけません。住宅購入者の年代だと遠い話に思えてしまうのですが、老後資金の検討も必要です。高齢者世帯（無職）の家計収支（夫65歳以上，妻60歳以上の夫婦のみの無職世帯）は右記の通りです。基本的に年金収入だけでは生活することは難しく、預貯金を切り崩しての生活となることが明らかです。老後資金の積み立ても必要なのですが、取り組みが早ければ早いほど対策の選択肢が増えます。もっともいけないのが場当たり的に判断してしまうことです。現在の収入で買うことのできる金額で家を買ってしまい、教育費は教育ローンを利用、老後は年金でなるようになる、というのはかなり無茶な判断です。これでは住宅購入をためらうのも無理はありません。 ★住宅メンテナンスの費用も計画的に積み立てることが大切です意外と一般的でないのが住宅のメンテナンス費用です。戸建ての場合は修繕積立金という制度がないため、住宅メンテナンスに対する備えが十分でない家庭が多いようです。一般的に約30年間で500～600万円前後掛かると言われますので、戸建ての場合でも毎月1万円～1万5千円くらいは将来の修繕を目的とした積立が必要だと思います。マンションの場合は修繕積立金を積み立てているから大丈夫と考えている方もいらっしゃいますが、専有部内の住宅設備等は一定期間で交換が必要になるため、マンションでもある程度の備えが必要です。 ★住宅費を消費しない「賢い家の買い方」多くのファイナンシャルプランナーが行う家計診断や老後に対する警鐘は、住宅ローンを返済し終えた住宅に価値がないことが前提となっていることがほとんどです。病気や失業で収入が途絶えてしまったとしても、買った値段から資産目減りせずに同等の値段で売却することができれば、多くの問題を解決することができます。この住居費を消費してしまわない家の買い方こそが、生涯のファイナンシャルプランを考える上で最も重要なポイントです。タマキホームでは資産価値が下がりにくい住宅購入のお手伝いをさせて頂きます。お気軽にご相談ください。
2021年06月21日
コロナ禍でもマイホームを「今、あえて買う」理由
ハイサイ！沖縄生まれ沖縄育ち、タマキホーム株式会社の古堅(フルゲン)です！今週も、私、古堅(フルゲン)が、皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願って、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。今週も最後までお付き合いください。今回は「コロナ禍でもマイホームを「今、あえて買う」理由」についてです。最近見かけたニュースをご紹介します。コロナ禍でも、新築分譲マンションの購入者が減らないとかバブル期並みに売れているような記事も見かけますが一方で「住宅ローン破綻が急増」などのニュースもあります。コロナ禍での収入減により住宅ローン破綻の可能性があるのに、どうして今マンションを買う人が激増しているのでしょう。現状、マンションは品薄状態の為、希望の物件も見つけにくく、見つかったとしてもすぐに売れてしまうようです。今、マイホームを購入する方達は、どのように考えて購入を決意したのでしょうか。賃貸に住み続けても、家賃の支出がある為、収入減の状況では持ち家も賃貸もリスクは同じことになります。今後のことを考えれば賃貸に住み続けても、家賃や更新費用の支出がある為、超低金利の現在はマイホームを購入して財産として考えるほうが得となりやすいそうです。ただし、マンションを買えば、ローン返済以外に毎月の管理費と修繕積立金がかかります。年に1回固定資産税も発生します。総額で年間で30万円から40万円程度の出費予定ですが、それを補ってくれる住宅ローン減税が10年以上続く事を考慮して綿密に計算したうえで、購入を決めている人が多いのだそうです。 ◆その他の意見として・1、2年様子をみるのもよいが、そうなると、住宅ローン返済の開始時期が遅くなり、人生設計が狂ってしまう。・1、2年様子をみている間、賃貸の家賃を払い続けるのもムダになる。・今後コロナ禍で収入が減ると、住宅ローンで借りることができる金額が減る。などでした。 ◆最後に、、、結局、コロナ禍の今でも、マイホーム購入に積極的な人がいるのは、超低金利の住宅ローンが利用できることと超大型の住宅ローン減税がある今現在の2つの魅力が、コロナ禍の不安に勝り、それがマイホーム購入者が減らない大きな理由だと考えられるようです。詳しくは下記をご参照ください。タイトル：なぜ、コロナ禍でもマンション購入者が減らない？　マイホームを「今、あえて買う」理由とはhttps://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20210108-00212268/
2021年06月14日
「物件選びの前に街選びを楽しむ」について
ハイサイ！はじめまして！沖縄生まれ沖縄育ち、タマキホーム株式会社の古堅(フルゲン)です！突然ですが、私、古堅(フルゲン)が6月14日付でブログの担当をすることとなり、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願って、毎週ブログの更新を行っていきます。どうか最後までお付き合いください。今回は「物件選びの前に街選びを楽しむ」についてです。多くの方にとって家を買うというのは人生で何度も発生するライフイベントではありません。残念ながら賃貸住宅を選ぶ感覚で、家探しのスタートが物件選びになってしまっている人が多いのではないでしょうか。実際に家を買おうとすると、住宅ローンやリフォーム・保険など検討しなければならないことが多くあり過ぎて、てんやわんやでとても満足のいく住宅購入にはならなかったという方も多いです。家を買う回数が数えるほどしかないということは、住環境を変える、つまり住みかえるという経験も人生で数回しかありません。住む街を変えるということは、これまでの生活が一変するので不安も多いのですが、新しい発見も多く、人生を豊かにする重要な要素ではないでしょうか。今回はそんな人生を楽しくする住み替えという大切な機会を家を買う煩雑さに埋もれさせないコツをお教えします。ぜひ参考にしてください。 ◆家探しとは街選び家を買うと意識すると物件ばかりに目が行ってしまいますが、重要なのは街を選ぶということです。郊外よりも都心部に寄った方が資産価値が維持しやすい物件に出会えるチャンスが広がりますし、資産価値よりも自然に囲まれた環境を重視したい方は郊外に目を向けるべきでしょう。また、地震や津波、土砂災害など自然災害が気になる人はハザードマップをよく見て検討する必要があります。今回の記事でお伝えしたいことはそういった理屈の面ではなくて、それぞれの街が持つ雰囲気といった感性の部分も重要な検討要素だということです。 ◆知ってる街だけ見るのではなく、知らない街に目を向ける物件情報を探すとき、知ってる街から探し始めるのではないでしょうか。これまで賃貸で住み慣れた街、実家のある街、通勤に便利な街など、これまでの人生で縁のあるエリアに軸を置いて検討される方が多いと思います。勤務先やお子様の通学環境を考えるとその判断は妥当だと思いますが、せっかくの住み替えのチャンスですから、全く知らない街に思いを馳せるのはいかがでしょうか。まず簡単なのは隣の市区町村です。隣接地なのでエリアの相場観はそれほど大きく変わりません。しかし日本は山が多く平地が少ない土地なので、隣の町に移動するだけで街の雰囲気はガラッと変わります。スーパーや病院、大型商業施設へのアクセス、最寄り駅の商店街など、実際に訪れてみるのも良いかもしれません。「食わず嫌い」な面を認識できるかもしれませんし、今住んでいる我が街の良さを再発見する機会になるかもしれませんよ。続いて資産価値が高いエリアに目を向けます。同じ市内でも駅に近いエリアや、同じ県でも県庁所在地・主要ターミナル駅のあるエリアなどの物件を見てみます。多くの場合予算オーバーの物件ばかり出てくるかもしれませんが、地域でも資産価値が高いエリアに住むにはどれくらいのコストがかかるのかを知るだけでも価値があります。どういう条件の物件が資産価値が維持しやすい「良い物件」なのかを判別できる目を養うことができれば、より失敗しない住宅購入に近づきます。もう一つお勧めがあります。仕事も学校もこれまでの人生もまったく無視して、全然別の県を想像してみます。都市部に住んでいる方は田舎の県を、地方に住んでいる方は大都市圏を見てみましょう。ポータルサイトの物件情報を眺めながら、こういう暮らしもいいかもね、と家族で話し合ってみてください。住宅購入は「今」の買い物ではありません。10年～15年くらいの期間、その街に住むという選択です。住宅購入はこれからの人生をどのように生きていきたいかを見つめる良い機会になります。夫婦といえども他人なので、こういった重要な価値観の擦り合わせは大切です。改まって話を切り出すのは少し恥ずかしい話題でもあるので、物件探しのついでに、「例えばだけど・・・」と話し合いをしてみるのはいかがでしょうか。今はこの町に住む理由があるけれども、将来的に子供が大きくなったら住んでみたい街がある、みたいな話題で盛り上がったら、今の住宅購入は必要となったら売ることのできる資産価値が維持しやすい物件を選ぶことが優先順位の高い検討項目になります。 ◆安全な街を選ぶ今年は東日本大震災から10年です。未曽有の大災害でした。日本は災害大国なので、これからも大きな自然災害に見舞われます。地震だけでなく、大型台風や豪雨による洪水など、地域によって警戒するべき災害が異なります。日本で発生する自然災害は、発生するタイミングは読めないものの、発生した地域ではこれまでの歴史で繰り返し発生しているという特徴があります。大きな地震災害は一定期間で繰り返されますし、治水対策を行っているとはいえ、かつて暴れ川と呼ばれた川は氾濫しやすいと言えます。国が発表しているハザードマップは決して「オオカミ少年」ではなく、根拠に基づいた信頼できる情報です。最も効果的な災害対策は、災害が起きにくい街に住むということです。住宅購入は家族を災害から守る貴重な機会です。単なる物件情報に踊らされず、長期間住む街をじっくり検討したいものです。 ◆最後に、、、今回は街選びについてご説明いたしました。間取りを見ながらアレコレ想像するのも楽しいですが、住んだことのない新しい土地での新生活を想像するのも楽しいですよ。不動産購入は取引が進むにつれてお金の面で現実的な問題に直面してしまうので、街選びという楽しさを十分にご堪能ください。
2021年06月13日
宅配ボックストラブル対処法について
分譲マンションエントランスイメージこんにちは、タマキホーム管理担当の下地（シモジ）です。不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思いますので、宜しくお願いします。今回は「宅配ボックスのトラブル対処法」についてです。現在、ほとんどのマンションには宅配ボックスが設置され、不在時でも荷物を受け取ることができ、平日や昼間に受け取りが難しい人にはすごく便利な設備ではないでしょうか。一方で「宅配ボックスの暗証番号がわからない」や「宅配ボックスが壊れていて荷物が取り出せない等」のトラブルは頻繁に起こるものです。その際、どのような対象をすればいいのか？宅配ボックスのトラブル対処法について本記事でご紹介していこうと思います。 ◆宅配ボックスの種類宅配ボックスは、受取人が不在のときに宅配会社が宅配ボックスに荷物を入れ施錠を行い、暗証番号を記入した紙を該当住戸に投函し、それを見た受取人が暗証番号を照合させ受け取るということとなりますが、その宅配ボックスには、大きく分けてダイヤル式と電気式の２種類があります。それぞれの特徴について簡単に説明を致します。 ★ダイヤル式⇒ダイヤル式の宅配ボックスは、宅配会社が設定した暗証番号に関してダイヤルを照合させることで解除ができます。暗証番号については、宅配会社が配達時のその場で設定をするため、各住戸によって暗証番号が決まっているわけではありません。 ★電気式⇒電気式は、タッチパネルの操作や各住戸に渡されているカードキーなどを使って解除する最近のマンションに多く見られるタイプの宅配ボックスです。ダイヤル式と比べるとセキュリティー面において安心感があります。また、各住戸にて暗証番号が設定されているため、不在通知表を基に宅配ボックスのタッチパネルの住戸番号を選択し住戸で設定されている暗証番号を打ち込めば解除ができる仕組みになっております。 ◆トラブルの回避私自身マンションの管理部門にも携わっていたことがありその際に実際にあったトラブルとその対処法についてご紹介します。１、宅配ボックスが故障して開かない宅配ボックスが壊れていて中の荷物が取れない等のトラブルについては、当該マンションを管理している会社、若しくは管理人さん等に相談をしましょう。夜間等の場合は翌日以降の対応になることが多いですが、宅配ボックスに緊急連絡先等の記載がありましたらそこに問い合わせれば夜間での対応も行っているかもしれません。２、暗証番号がわからないため解除ができない・宅配会社が暗証番号の設定を間違った場合⇒このトラブルは一番多く発生しております。この場合の対処法としてはまず、配達をした会社へ電話をしてみましょう！単純に配達員の方が不在通知表に記載している番号を間違った可能性があります。宅配会社へ問い合わせても解決しない場合は、管理会社若しくは管理人さんに相談をすると解決するはずです。・住戸毎に暗証番号が設定されている⇒このトラブルの内容としては、各住戸に設定されている暗証番号を忘れてしまったことが考えられます。この場合は、宅配業者へ問い合わせても意味がないので、入居時に貰っている書類を確認して暗証番号が記載されている資料を確認しましょう！それでもわからない場合には、マンションの管理会社若しくは管理人さんへ問い合わせてみてください！ ◆最後に、、、宅配ボックスは現在のマンションにおいては設置されていて当たり前というくらいどこのマンションにも設置はされています。すごく便利な設備ではありますが、不適切な使用を行い入居者への迷惑になるケースがあります。例えば、私物を入れ受け渡しを行うケース等があります。宅配ボックスには数に限りがあり、このような活用が多く発生すれば、宅配ボックスが埋まってしまい不在時の方が荷物を受け取れなくなります。使い方なども管理規約や使用細則に載っておりますので、そちらの確認をしっかりと行い、適切な使用を心がけましょう！
2021年04月01日
コロナ対策実施中
弊社ではご来店いただいたお客様の安全に配慮し、新型コロナウイルス対策を実施しております。

環グループの３つの強み

「環グループ」では、お客様のお一人お一人しっかりサポート致します。
大きな安心と信頼をお約束します。

安心のアフターフォロー

タマキホームでは、入居者アプリを導入し、入居者様の安全と生活を守ります。末永いお付き合いを大切にしております。

グループで幅広く展開

賃貸お部屋探しから、不動産のご購入、不動産投資をお考えのオーナー様など、環グループでは「住」に関するあらゆるご相談にワンストップで対応しております。

初期費用

タマキホームでは、お引越しの際にかかる、敷金・礼金・保証金など、ご契約時のさまざまな初期費用軽減するサポートサービスをご用意しております。

タマキホーム株式会社

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